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2016年开始,园区PPP的开发运营方式在全国开始呈现燎原之势,2017年2月6日,国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发[2017]7号,对新形势下做好开发区工作作出全面部署,值得注意的是,这是我国*一部关于各类开发区的纲领性总体指导文件。


PPP模式是什么?


PPP的英文全称是Public—Private—Partnership,即公私合作方式,是公共基础设施建设的一种融资模式。在该模式下,私营、民营资本与政府合作,参与公共基础设施的建设。PPP模式适用于建设周期及收益时间较长的项目,园区类似基础设施建设,建设周期长,资金需求量大,其中部分是政府出资或补贴,收益时间长,因此也适用PPP模式。




为什么产业园区需要ppp模式?


原因主要有以下几个:


1、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性;


2、产业园区总体投资规模大,运作周期长,总体利润水平不高;


3、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期,亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。


结合传统与创新模式,产业园区运营形成了以下PPP模式


传统模式1:完全政府操控模式


特点:政企一体,一个班子两块牌子,管委会直属管理运营


传统模式2:新加坡裕廊模式


特点:政企分开,国有平台公司运营管理,相对市场化运作案例:苏州工业园、张江高科技园区、天津开发区、新加坡裕廊工业园


传统模式3:二级开发运营模式


特点:完全市场化操作,土地招拍挂,企业完全控制案例:联东集团、天安数码城、亿达集团、光谷联合


创新模式1:华夏幸福式的BOT向PPP过渡模式


特点:政企合作,民营企业主导,类似特许经营权,更加市场化操作


案例:华夏幸福产业新城、成都置信青羊工业园、万科前海企业公馆、重庆盈田


创新模式2:PPP模式


特点:政企契约式合作,捆绑运营,收益共享案例:宏泰发展廊坊龙河高新区、中信汕头滨海新区




产业园区的运作采用PPP模式,主要有以下优点:


1、拓宽了融资渠道,减轻了地方政府的债务压力。工业园区建设周期长,资金需求量大,通过PPP模式吸收社会资本,减轻了债务负担,也缓解了投资风险。


2、改革开放和市场经济中先富起来的那部分人积极地为手中资本寻找增值途径,然而风险和收益如影随形,而工业园区开发建设基本都是大手笔,又有政府从中主导,是一个比较稳妥的投资渠道。


3、私人资本在项目前期就参与到项目中来,也可能为政府提供先进的运作和管理经验,从而提供更优的方案。


园区PPP的赢利点:




园区PPP是一个长周期的运作过程,不同的开发运营阶段有不同的盈利点,是一个短、中、长期结合的投资组合,上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。


需要特别强调的是,这些赢利点,也可能是影响PPP签订时物有所值评价的定量评估时的关键因素。不过,由于园区并非高速公路、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目,在土地、产业、资本、人流等众多不确定函数的综合作用下,准确的定量评估几乎很难做到,因此短期来看,定性的物有所值评价更适合于园区PPP的情况。


园区PPP的成功条件:


一是必须要观察该项目的可行性以及规模与实际需求的匹配。如果项目建成以后无法发挥应有效益,即使政府愿意支付,也会造成资源的浪费,这样的项目就缺少成功的PPP项目必须具有的基础;


二是要看政府的支付意愿和支付能力,以及相应的法律法规保障,以提高违约成本,降低违约可能。比如中信汕头滨海新城PPP项目,汕头市濠江区还争取到了地级市的管理权限,区级政府可以行使地级市的管理权限,再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航,这些都对PPP的实施有巨大的裨益。


园区PPP的退出模式:


1. 股权转让,直接将项目转让给有意向的专业公司经营;


2. 利用房地产信托投资基金(REITS)等资本运作的手段,将持有物业资产证券化,从而实现实质上的退出;


3. 持有同类物业整体打包上市,实现实质上的退出。后两种办法在国外的PPP投资项目中被普遍采用。


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