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近几年,在工业房地产领域,“二房东”群体似乎越来越大,尤其随着“旧厂房改造”、“存量资源提质增效”、“产业结构调整”、“众创空间”、“联合办公”等政策或流行趋势引导下,大量投资群体及投资资金涌入这些领域。但实际上,“二房东”作为一种商业模式,其群体规模从来就没有小过,只是很多时候人们并没有意识到平时所熟悉的那些行业也有很多是“二房东”模式,比如酒店业。那么,当我们谈论“二房东”时,我们在谈论什么?

 

不可否认,关于“二房东”的负面新闻确实存在:卷走房租、无法兑现承诺,公摊面积不透明等等,但这属于操作不规范或不合法,并非是这种商业模式本身的问题,所以不在本文的讨论范围里。我们试图讨论的是这种商业模式本身。



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什么是“二房东”


很多时候我们可能没有意识到,酒店、旅馆其实也是“二房东”的一种:租下一个大的空间,然后分隔装修成若干个小空间,再按天或按小时出租出去。漕河泾、德必、博济等品牌园区所持的部分物业也非自身所有,同样也是“二房东”。近年来联合办公迅速兴起,可以在媒体上看到做联合办公的企业总是在强调自己“不仅是‘二房东’”,或者干脆说“不是‘二房东’”。而事实是,联合办公的鼻祖,世界著名“独角兽”Wework2014年的租金收入占了总收入的近94%,在他们的融资报告中,预计2018年租金收入会占到总收入的87.27%,服务型收入从6.67%提高到12.73%。所以你看,至少在目前,对Wework来说,所谓收入结构多元化其实并不能改变租金收入是大头的事实。Wework是“二房东”吗?当然是。

 

当我们谈论“二房东”时,更多的应该是泛指一种商业模式,而不是某个行业。如果说银行的商业模式是低息吸储、高息放贷,以从中获取利差,那么“二房东”的商业模式就是从租金中获取利差,本质上没有差别。


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关键是附加值


“二房东”的风险在于,不管有没有租客,都要持续给房东缴纳房租,如果定位失误导致招商困难,长时间空置,或者政策影响、遇到市场不景气等,都会导致亏损。所以,不管是自持物业还是租赁物业,根本的问题是提高单位面积的租金收入和整体出租率,这需要精准的市场定位、强劲的招商运营能力,从而以较少的资金撬动更多市场资源、赚取更大利润。

 

此外,关键就是附加值。二房东的附加值高低取决于他打造什么样的场景、满足什么样的需求、提供给市场什么样的价值。

 

做联合办公的企业之所以强调自己“不仅仅是‘二房东’”或者“不是‘二房东’”,并且更愿意谈论投资、服务、孵化等等(比如WeWork将自己定义为空间产品提供者以及社区服务提供商),就是在突出自己的附加值,以和人们传统印象中的“二房东”区分开。如前所述,漕河泾、德必等品牌园区所持的部分物业也非自身所有,也是“二房东”,但因为自身品牌的背书,加上后续配套服务较为齐全,其附加值就得以呈现,更容易为客户所接受。

 

所以,很多“二房东”把发展的方向定位于产业化、专业化,打造具有自身特色的垂直型园区,如创客空间、文创园、导航产业园、汽车后市场、新能源产业园等,并做好对企业入驻后的后续服务,形成良好口碑及用户黏性。对于这些“二房东”来说,重要的是成为具有竞争力的“运营商”。



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