一、开篇：泰国建厂的那些 “意外”

在经济全球化的大趋势下，越来越多的中国企业家将目光投向了海外，泰国凭借其独特的地理优势、丰富的资源以及优惠的政策，成为了众多企业海外建厂的热门选择。然而，在这片看似充满机遇的土地上，实则隐藏着许多不为人知的 “陷阱”。今天，就给大家分享一些中国企业家在泰国建厂过程中容易出现的认知误区，希望能为准备在泰国大展宏图的朋友们敲响警钟。

二、“三必查”：为投资筑牢根基

（一）查土地颜色，避免价格与用途陷阱

当我们在泰国寻觅建厂土地时，土地颜色是一个关键指标。在泰国，土地按照用途被划分成不同颜色，比如紫色一般代表工业和仓库用地 ，而黄色、绿色等则有其他用途。但在实际交易中，一些不良地主或中介常常会将黄色、绿色的土地当作紫色土地的价格来售卖。

曾经有一位中国企业家，在没有仔细了解土地颜色用途的情况下，以紫色土地的价格购买了一块黄色土地。结果不仅在土地规划用途上受到诸多限制，花费了大量资金建设的厂房，却因土地性质问题无法顺利办理工厂许可证，导致工厂迟迟无法开工，前期投入的资金也陷入了僵局。所以，千万别小瞧土地颜色这个细节，它关乎着你的投资能否顺利落地。

（二）查地契原件，确保交易安全

泰国的地契类型多样，从外观上看，差别可能仅仅是抬头的颜色不一致，但其中蕴含的信息却天差地别。常见的有นส.4 (Nor.Sor 4) 、นส.3ก N.S.3 K 、น.ส.3 ข. 等不同类型。

地契中蕞重要的信息就是地主信息。曾经发生过这样的案例，一位中国老板与卖家签订了土地购买合同并支付了款项后，却发现收钱的人根本不是真正的地主，这让他陷入了巨大的麻烦之中。同时，地契里还记录着土地的抵押转手情况。如果在交易前没有查清楚土地所有权究竟在谁的手里，就盲目地谈价格、签合同，很可能会遇到土地已被抵押，你所接触的 “地主” 只是银行抵押资产的被执行人这种情况，到时候，你的投资可就岌岌可危了。

（三）查 BOI 投资优惠，保障投资合法性

在泰国，购买 I - EA - T 工业区外的土地，通常需要通过行使 BOI 投资优惠权益才能进行。但有些企业家在投资时过于冲动，没有充分了解自身行业是否符合 BOI 鼓励政策，以及 BOI 对产品工艺等方面的要求，就匆忙签订合同并支付款项。

例如，有一家企业在没有确认自身行业是否受 BOI 鼓励的情况下，就购买了土地。几个月后才发现 BOI 并不支持他们的行业，或者对他们的产品工艺有特定要求，而企业无法满足这些要求，导致不得不与地主扯皮退还首付款，不仅浪费了时间和精力，还可能面临经济损失。所以，在购买土地前，一定要仔细查阅 BOI 投资优惠相关政策，确保投资合法合规。

三、“四不选”：远离潜在风险

（一）不选与超级大工厂做邻居

许多来泰国设厂的中国品牌企业实力雄厚，在当地往往会采取大规模投入的策略。如果你并非他们的供应商，尽量不要选择与这些超级大工厂做邻居。因为大品牌具有强大的吸附效应，他们可以提供更优厚的工资福利，很容易将你辛苦培养的本地骨干员工挖走。

比如，在某地区，一家小型制造企业紧邻一家大型跨国汽车制造工厂。原本企业培养了一批熟练的本地工人，但随着大型汽车厂的高薪招聘，这些工人纷纷跳槽，导致这家小型制造企业面临严重的用工短缺问题，生产效率大幅下降，给企业带来了不小的损失。

（二）不选挨着村庄

在泰国，社会稳定至关重要，这一点和中国类似。如果工厂选址挨着村庄，一旦附近村民上访，即便你的工厂手续再合规、再齐全，也可能会面临先停产的局面。

曾经有一家工厂因为在生产过程中产生了一些噪音和灰尘，引起了附近村民的不满，村民们集体上访。尽管工厂有完善的环保措施和相关手续，但在问题解决之前，工厂不得不暂时停产，这不仅影响了企业的生产进度，还造成了经济损失。所以，在选址时尽量避免挨着村庄，减少不必要的麻烦。

（三）不选靠近河道

泰国的气候特殊，雨季长达 8 个月，而且降雨又急又大。如果工厂靠近河道，在雨季很容易受到洪水的威胁。

有一家靠近河道的工厂，在雨季时遭遇了洪水袭击，大量的生产设备被洪水浸泡损坏，原材料也被冲走，工厂不得不花费大量资金进行设备维修和原材料重新采购，同时还面临着生产停滞带来的经济损失。所以，除非工厂有特殊的排污需求，否则尽量远离河道，避免成为 “抗洪小先锋”。

（四）不选 “冰淇淋地”

所谓 “冰淇淋地”，就是你的土地被别人的土地包围着，进出都要通过别人的土地，就像勺子在冰淇淋中间挖了一块出来一样。这种土地在使用过程中会带来诸多不便，即使你愿意出钱修路，也可能需要搭上不少人情。

曾经有企业购买了 “冰淇淋地”，在运输原材料和产品时，由于需要经过他人土地，经常会遇到各种阻碍，导致运输成本增加，运输效率降低，严重影响了企业的正常运营。所以，在选择土地时，一定要避开这种 “冰淇淋地”。

四、“五落实”：确保投资顺利推进

（一）落实关税成本

在决定来泰国建厂之前，一定要提前做好功课，弄清楚原材料从中国进口到泰国的关税是多少，以及成品从泰国出口到美国等其他国家的关税是多少。关税成本会直接影响企业的生产成本和利润空间。

比如，一家生产电子产品的企业，在没有详细核算关税成本的情况下在泰国建厂。后来发现，原材料进口关税较高，导致生产成本大幅上升，而产品出口时又面临着其他国家的关税调整，使得产品在国际市场上的价格竞争力下降，企业的利润空间被严重压缩。所以，关税成本是在投资前必须要认真核算的重要因素。

（二）落实原产地证

对于来泰国建厂的企业来说，能否获得原产地证至关重要。因为 “Made in Thailand” 这个标识往往是企业来泰国建厂的重要诉求之一，它可以为产品在国际市场上带来一定的优势。

但在申请原产地证之前，企业需要先算清楚泰国工厂的本地成本是否能达到原产地证成本的要求。如果不能合法地获得原产地证，那么企业来泰国建厂的意义就会大打折扣。例如，有一家企业在泰国建厂后，才发现本地成本无法满足原产地证的要求，导致产品无法获得原产地证，无法享受到相关的优惠政策，在国际市场上的竞争力也受到了影响。

（三）落实投资优惠

泰国以及其他东南亚国家都有招商引资政策，其中泰国的 BOI 投资优惠政策相对完善但也较为复杂。企业在投资前，需要认真考虑是否要获得免税优惠，能免多少税，为了获得免税优惠需要增加多少土地厂房面积，增加这些投资成本是否值得等问题。

这些问题都会直接影响到企业蕞终的买地建厂决策。比如，有一家企业为了获得 BOI 的免税优惠，扩大了土地和厂房的建设规模，但后来发现增加的投资成本远远超过了免税带来的收益，导致企业的资金压力增大，经营效益不佳。所以，在考虑投资优惠时，一定要综合多方面因素进行权衡。

（四）落实土地属性

在前面三个问题有了明确答案之后，考察土地就需要更有针对性。此时，企业需要落实所看土地的属性，是黄色还是紫色，是浅紫色还是深紫色，是 I - EA - T 工业区还是省级工业区，园区有没有获得 BOI 认证等。

这些土地属性虽然可能不直接影响生产，但一定会影响土地的价值。有些企业在购买土地时只看地价便宜，却忽略了土地属性的重要性。结果发现购买的土地虽然价格低，但由于土地属性问题，在后续的发展中受到诸多限制，比如无法享受相关的优惠政策，土地的升值空间也有限。所以，在购买土地时，一定要充分了解土地属性，确保物有所值。

（五）落实开工条件

从买地建厂到开工，通常有 4 个月到 1 年的时间周期跨度。在签订合同之前，企业务必先了解在这块土地上办理工厂许可证需要什么条件，比如排污标准，是否允许上锅炉，是否需要环评等等。

曾经有企业花费了大半年时间建完工厂，却因为不了解开工条件，无法办理工厂许可证，导致无法开工。不仅前期的投资无法及时产生效益，还可能面临额外的费用支出。所以，在投资前一定要落实开工条件，确保工厂能够顺利开工。

在泰国建厂，机遇与挑战并存。只要我们充分了解相关信息，避开这些常见的 “坑”，按照正确的方法和流程进行投资，就一定能够在泰国这片土地上实现企业的发展目标。希望这篇文章能为你在泰国的投资之旅提供有力的帮助。

中资企业海外选址服务中心·泰国

400-0123-021，

13391219793，

中资企业出海  请点击【园区产业招商】

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号