供过于求、招商混战，2025年产业园区如何破局？
“2025年，产业园区将迎来一场前所未有的‘厮杀’。根据Wind机构数据测算，全国产业园区总建筑面积预计突破62亿平方米，供过于求的局面将进一步加剧。与此同时，招商竞争愈发激烈，运营压力持续攀升。在这场大浪淘沙的竞争中，谁能脱颖而出？谁又将黯然离场？”
产业空间供过于求，园区企业面临转型抉择
近年来，我国产业园区供应量快速上升，2024年市场已显现供过于求的态势。以广东东莞为例，2023年提出打造1000万平方米低成本产业空间，目前新建待建的低成本产业空间已达710万平方米。然而，截至2024年第二季度，东莞在售的47个厂房项目中，仅有1/3有成交。这种供过于求的局面，直接导致园区招商运营压力倍增。许多园区企业开始叫苦不迭，甚至一些头部企业也放慢了新开园区的步伐。例如，中电光谷、金地威新、招商蛇口等知名企业，2024年前三季度均未新开园区。面对这一趋势，部分园区企业已开始谋划战略转型。张江高科计划转型为科技产业投资商，苏州高新则提出成为“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”。这些转型举措，不仅是为了开拓多元化收入渠道，更是为了提升园区的软硬件服务能力，增强市场竞争力。招商模式迎来巨变，园区竞争进入拼内功阶段
2024年，《公平竞争审查条例》的出台，彻底打破了各地对奖补政策的依赖，招商模式迎来巨大变革。以往依靠政策红利吸引企业的做法已不再奏效，园区招商正式进入拼内功的阶段。以上海为例，这座一线城市甚至开始“反向招商”，前往成都、杭州、武汉等新一线城市争夺企业资源。这种激烈的竞争态势，预示着2025年园区招商将迎来新一轮混战。在这一背景下，园区企业需要从三个方面提升竞争力：- 实事求是梳理定位：明确适合本地发展的产业，避免盲目跟风。
- 完善招商管理机制：提升团队专业水平，强化项目评估与研判能力。
- 优化产业生态与服务意识：通过增配产业配套和服务，塑造对企业更友好的园区生态。
存量盘活：从空间到企业资源的全面挖掘
存量盘活已成为园区行业的热点话题。除了低效产业用地的盘活，园区企业开始更加关注存量企业资源的挖掘。例如，广州发布的《关于新时期推动招商引资高质量发展的工作意见》明确提出：“服务好现有企业，就是蕞好的招商引资。”在稳商留商的时代，园区企业需要探索更灵活的服务方式。苏州工业园通过容错机制，为生物医药企业提供更便利的仪器采购和预算使用服务；佛山市则放宽对新引进项目的考核要求，允许企业调整产业类别而不承担违约责任。这些举措表明，园区企业正在通过提升服务质量和灵活性，增强客户粘性，从而在激烈的竞争中站稳脚跟。运营升级：从“硬件”到“生态”的全面竞争
随着园区行业竞争的加剧，运营服务已成为决定园区成败的关键因素。如今的园区运营，已进入“既要、又要、还要”的阶段：既要提供基础的物业和企业服务，又要构建产业链软硬件服务，还要打造全智慧化系统和产业生态。例如，一些优质园区已开始通过数字化技术，为企业提供集采平台、仓库配套优化等针对性服务。这些深度切入企业生产经营环节的运营服务，正在成为提高客户留存率的重要手段。未来，园区企业不能再将园区视为单纯的物理空间，而应将其打造成一个有机的产业生态和资源集合。只有通过高质量的运营服务，才能构建不可替代的竞争优势。机遇与挑战并存
“尽管2025年产业园区赛道压力巨大，但机遇同样不容忽视。随着战略性新兴产业的快速发展，如低空经济、人工智能、生命科学等领域，具备复合型服务能力的特色园区仍有很大机会脱颖而出。在这场大浪淘沙的竞争中，唯有不断创新、提升服务，才能在激烈的市场中立于不败之地。”总结：
2025年，产业园区将面临供过于求、招商混战、运营升级等多重挑战。通过精准定位、优化招商模式、盘活存量资源、提升运营服务，园区企业有望在激烈的竞争中脱颖而出。未来的产业园区，不仅是物理空间的提供者，更是产业生态的构建者。 本文改自：明源不动产研究院
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