泰国制造业外资结构已发生明显变化。日本投资者的工业园土地份额从26%降至22%，中国投资者则从6%升至17%，成为第二大客户群。中资企业的投资领域也从终端组装扩展到零部件、机械、材料及配套产业。

中资投资高度集中在东部经济走廊（EEC）。2025年，该走廊新获批外资企业中中资企业为83家，占313家总数的27%，同期日本企业67家、新加坡企业46家。据Krungsri Research 2026年8月的研究，2025年获BOI批准的中资项目约四分之三位于EEC。上半年获批项目中，数字产业约占1.115万亿泰铢（90个申请），电器与电子1,202亿泰铢，农业与食品加工614亿泰铢，物流与高价值服务402亿泰铢，汽车及零部件257亿泰铢。

春武里、罗勇、北柳三府的工业用地价格持续温和升值，受益于深水港邻近优势、成熟制造集群与交通基础设施。上半年申请投资促进的项目总额中，东部地区约占4,957亿泰铢，成为中资制造产能出海的重要承载区域。

数字产业投资的激增正在改变优质工业用地的定义。数据中心需要大面积地块，但对传统公路通达性的依赖低于工厂和仓库；电力供应、电网冗余、光纤连接、供水与冷却能力成为决定性条件。由此，部分工业地块同时竞争制造业与数字基础设施两类需求，市场进一步细分：标准仓库空置率可能上升，而电力基础设施充足、区位优越的地块价值反而走高。

泰国工业地产市场当前呈现三种并行趋势：制造业迁入继续支撑工业用地需求，现成厂房供应相对紧张，现代物流地产则面临供应管道扩张带来的风险。2026年第二季度净吸纳量为负，但该指标衡量的是已占用不动产，而非工厂产出、出口或外商直接投资总量，不宜直接解读为制造业收缩。

对计划赴泰建厂的中资企业而言，建议在选址阶段区分三类资产的定价逻辑：一是自建厂房所需的一手工业用地，应重点核验电力容量、污水处理与IEAT许可条件；二是现成标准厂房，需关注空置率变化与租金议价空间；三是物流仓储物业，应更审慎评估供应管道与租户结构。在核心区域供应趋紧的背景下，提前完成选址评估有助于锁定合适地块。

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